ビルメンテナンス業界研究

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ビルメンテナンス業界研究

 

〇業務の流れ

大きく分けて清掃・設備管理・警備の3大業務

特に警備に関しては大手が大規模システムで低価格でサービス展開

⇒業務効率上げた企業が業績を伸ばしている

特に設備情報の一元管理やクラウド化も進んでいて、デスクワークを減らすことで間接的に営業活動等の増えるなどの効果がある←基幹システムはここにソリューション

 

  • 設備管理業務

定期的な設備点検や検査、データの蓄積から建物や設備・機器の経年変化に応じた劣化・消耗などをチェックする

ビルメンテナンスの中でも機械警備の業務は,設備集約型に近く,システムの技術革新や規模効果を発揮しやすい。(警備業務⇒機械警備へ)

 

  • 清掃管理業務

最近の清掃管理の方法は、事後清掃から予防清掃に変化←ビルクリーニング技能士

 

  • 工事業務

低下した機能を回復だけでなく、建物性能を向上させるための提案や施工管理

営業は個々建物にあった最適な工事プランを提案

 

  • 警備防災業務

警備員が常駐し防犯・防火業務に従じる⇒防災センターによる監視やシステム制御等の自動化やシステム化が進む。

 

  • 省エネ業務

省エネ運用ノウハウをもとにエネルギー分析や運用改善支援で省エネを達成(ファシリティマット・リサイクルステーション)

 

 

◎仕事の取り方

・取引先から引合があった場合

「新規or既存」の確認⇒取引先情報の確認⇒取引条件の確認(売買条件)

ここで⇒販売管理システム活用で代金回収状況まで含めて案件管理を行い債権のリスクを減らして取引先や商品を見いだせる←収益性の高い物件や業種の獲得につながる

 

 

 

〇サプライチェーン

建物オーナー⇒建物管理を経て、ビルメンテナンス会社へ業務委託が来る。

もしくは、より収益性の高い物件や業種獲得のために営業活動を行う。

 

・どこからお金をもらうのか?

不動産の証券化によってアセットマネージャーがプロパティマネジメント会社を通じてビルメンテナンス会社に業務を発注するように変化している。

ビルオーナーやビルオーナーから委託を受けた建物管理会社からの再委託を受けて受注価格が決まる

新規物件立ち上げと既存物件の管理体制変更の2つのケースがある

売上で最も高い割合を占めるのが清掃事業で約60%、次は設備管理、警備、そのほかのビルメン業務と続く。そこで設備管理や警備が好調でも全体として好調とはならず、清掃事業に力を入れる必要がある

 

・どこにお金を払っているのか?

  • 人件費←中小では正社員採用が珍しく5割以上がパートや非正規雇用者で最低賃金の上昇の影響で人件費が高騰

 

  • システム代←オリジナルシステムの開発費or外注費

 

  • ICT投資←特に警備業務は機械警備へ、また清掃業務に力を入れる必要があることからシステム導入で差別化を図る企業も

 

 

 

  • サプライチェーンリスク

⇒ビル管理業務は、高度化や効率化の流れに呼応して、ビルシステムでも外部接続やネットワークのIP化が急速に進展し、サイバーセキュリティの脅威や被害も拡大しつつある。←以前は他社システムとの接続が考慮されていなかった。=内部統制面でセキュリティの不安があることを確認する。(ビルへのサイバー攻撃の具体例として2016年にフィンランドで空調システムへの可用性攻撃があり、2棟の集合住宅で暖房と給湯で制御するシステムがDDos攻撃を受けて供給停止)

DDos攻撃とは

⇒不正に乗っ取った複数のコンピューターのIPを活用してDoS攻撃を行うこと。

 

〇業界課題

  • 経営面(収益性が景気に左右⇒経済不況への対応)

2019年の市場環境は良好だったが、コロナの影響が大きいと考えられる←前回のリーマンショックによる経済不況の際は市場環境が悪くなった。ただ10年程度で持ち直せる。

 

  • 中小ビルメン業界(受注価格の低下と最低賃金の上昇)人件費はおよそ7%

オフィスの空室率も低水準で業界全体の売上高は安定しているが、中小ビルメンテナンス業界では受注価格の低下と最低賃金の上昇から難しい状況に直面⇒今後はICTによるサービス効率化で警備業務が機械警備に代わり、投資予算の少ない中小ビルメンはさらにピンチに

 

  • 人手不足(労働集約型&従業員の高齢化)離職率は低いが採用難

すでに慢性化している。従業員の高齢者割合が高く、若年層やマネジメント層を一刻も早く確保・育成する必要がある。←これを邪魔するのは事業が警備業務から掃除業務まで幅広くあり、3Kのイメージが強い=業界のイメージアップが欠かせない⇒警備業務を自動化とシステム化して掃除は専門家を育成or業務用掃除ロボットで解決?

 

  • 約六割を占める清掃事業の成長

紙ベースで情報を管理することが多い清掃業界にITシステムを導入し作業の最適化と効率化を達成したリ・プロダクツ株式会社という会社もあるように、アナログからデジタルへの移行によってビルメンテナンス全体の好調へ

 

  • 不動産の証券化が進み、物件の収益性を高めるためのコストダウンが求められる

 

  • 産業構造が複雑←多重下請け構造

 

  • 内部の構造変化

 

従来の再委託先だった警備会社やエレベータ保守会社のような独立型専業会社が大規模監視センターや情報センターを設けることで、複数の顧客群管理や緊急対応が可能になり、高い収益性を実現し、事業規模を拡大している。労働集約型の業務領域はM&Aで取り組み業域を広げている。

 

 

〇業界動向

 

  • ICTにより警備業務から機械警備へ

ビルメンテナンス⇒不動産管理をまとめて請け負うファシリティマネジメントを視野に

海外進出

ICT活用による稼働の効率化・サービスの高度化を目指す動きが活発で、これには2つの方向がある

一つ目はコールセンターを設けて緊急駆け付けを行うもの

二つ目は管理スキルを集約しサービスの品質を高める取り組み

 

 

  • FMアウトソーシング企業の増加

欧米で生まれた背景は企業競争の激化で、経営資源をコア業務に集中させ、ノンコア業務は少ない資源で効率的にこなしたいというニーズ出現で各分野の業務受託会社が業容を広げたことから←日本の状況と似ている

清掃・設備管理・警備などの施設の運営管理だけでなく,顧客企業の総務部門で行っている業務の代行を行う FMアウトソーシングに取り組む企業が増えてきている。 郵便物や荷物の受発送から自販機運営管理,オフィス資 材調達,人材サポートに至る業務支援サービスに関して, 業者の選定も含めた最適の提案により,コスト削減と業務の効率化を図ろうというもの

 

  • 省エネルギー

改正省エネルギー法によって大規模建物のエネルギー管理が進み、現在は成熟期に向かって緩やかな拡大傾向。

コンサルティング前提のマネジメントサービスのような従来型サービスから、より包括的なエネルギーサービスへの転換が進む。

 

  • 掃除業務で業務用掃除ロボット

警備に関しては効率化を達成した企業が業績アップにつながったため、現在は労働集約型で人件費の高騰や高齢化が懸念される掃除業務での効率化達成が求められる。

 

◎用語理解

・引合と案件管理

引合=取引依頼で案件管理では取引先の情報の確認や代金回収状況等を管理する。

 

・配賦機能

部門や製品を超えて発生する費用を配布基準に従って配分処理すること

 

・ロギング

発生した情報を一定の形式で時系列に記録・蓄積をしていくこと

 

 

〇提案イメージ

モデル会社:東洋ビルメンテナンス

三菱UFJ銀行の「緊密会社」として安定した経営基盤を築き、自己資本比率80%超の良好な財務内容を誇る。コロナの影響で経済不況の現状でシステム投資による費用対効果を訴求することで期待ができそう。多数の技術者が所属しており、より収益性の高い案件を獲得するための営業・マーケティングに力を入れられるシステムの提案がしたい。さらに費用対効果の面では人件費が高騰する中で、システムで業務効率化を達成することで経営体質の強化を訴えかける。

 

考えられる課題とソリューション提案

・コロナによる経済不況でのコスト削減圧力←標準化を推進し管理業務の効率化を達成することで事務量を削減し経費&人件費削減

・人件費上昇&案件単価下がる←中小企業は特に!業務の効率化を達成した企業が業績上げている

・収益性の高い案件の獲得に力を入れたい←顧客情報の一元管理で取引先情報を参照できることから収益分析や債権のリスク等までを考慮して取引先の案件を見いだせる

 

 

 

 

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